La Première ministre Élisabeth Borne et le ministre du logement Olivier Klein ont présenté les principales mesures tirées du CNR Logement, dont les conclusions ont été présentées ce lundi. L'une d'elle vise à développer le bail réel solidaire (BRS).
C'est peu de le dire : les annonces du gouvernement en faveur du logement, présentées ce lundi 5 juin, ont fait l'unanimité. En effet, tous les professionnels du secteur sont vent debout contre les annonces d'Élisabeth Borne, parmi lesquelles la suppression du dispositif Pinel et les modifications appliquées au prêt à taux zéro (PTZ).
« Sacrifier le seul outil d'accession à la propriété dans le neuf, le Prêt à Taux Zéro (PTZ), dans plus de 90% des communes, c'est accroître la fracture entre ceux qui ont les moyens de choisir leur mode d'habiter et ceux qui seront assignés à résidence. Supprimer le Pinel sans alternative, c'est nier le rôle du parc locatif privé pour la mobilité de nombreux Français », font savoir dans un communiqué commun une demi-douzaine d'organismes, dont la Fédération française du bâtiment (FFB), la FNAIM ou encore Pôle Habitat.
Renforcement du bail réel solidaire
Néanmoins, il est un dispositif qui sera renforcé : le bail réel solidaire (BRS). Les plafonds de ressources vont être revus afin que davantage de ménages puissent en bénéficier, et une révision des zonages va permettre de faire basculer de nouveaux territoires en zones tendues pour augmenter le nombre de bénéficiaires potentiels.
Pour rappel, le bail réel solidaire est un dispositif d'accession à la propriété (pour acquérir sa résidence principale, NDLR) créé par la « loi Macron » du 6 août 2015. Le principe est de dissocier le bâti du foncier. L'acheteur, qui doit respecter certaines conditions de revenus pour profiter du dispositif, devient donc propriétaire des murs mais loue le terrain à un Organisme Foncier Solidaire (OFS), pour une durée allant de 18 à 99 ans. En clair : vous achetez un bien immobilier, mais vous louez l'emplacement sur lequel il est construit.
Plafond de ressources 2023* pour profiter du bail réel solidaire
| Nombre de personnes qui vont occuper le logement | Zone A | Zones B et C |
|---|---|---|
| 1 | 35 515 € | 26 921 € |
| 2 | 49 720 € | 35 899 € |
| 3 | 56 825 € | 41 525 € |
| 4 | 64 638 € | 46 014 € |
| 5 et + | 73 732 € | 50 489 € |
*Revenus N-2. Source : Action Logement.
Une manière d'acheter qui permet de baisser le prix des logements. Sur son site, Action Logement annonce 15% à 40% d'économie en pleine propriété sur votre projet immobilier (selon le secteur). Sarah, 30 ans, est devenue propriétaire sur Rennes grâce à cette méthode. « J'avais une amie qui travaillait chez Keredes, et qui nous avait parlé de cette possibilité de devenir propriétaire sur Rennes grâce à ce dispositif, le bail réel solidaire. J'ai fait un dossier, pour l'achat d'un appartement neuf, un T2 de 48m2, en Vefa (Vente en l'état futur d'achèvement). L'organisme foncier solidaire, Keredes, m'a cédé les droits pour une durée de 99 ans. »
Un prix de vente plafonné
Selon elle, cette méthode lui a permis d'économiser plus de 40% par rapport à un bien du même type mis à l'achat dans le centre ville de Rennes. Il faut dire que le prix d'un appartement en BRS est plafonné : à 2 055 €/m² de surface habitable, hors stationnement, dans le cas de la ville bretonne.
En échange, en plus du remboursement de son crédit immobilier à la banque, Sarah doit s'acquitter d'une redevance correspondant au droit d'occupation du logement (de l'ordre, pour Rennes métropole, de 0,15 €/m² de surface habitable par mois). Soit moins de 15 euros par mois. Un « loyer » qui dépend cependant de la localisation du bien. Sur son site, Action Logement prend l'exemple d'une redevance de 1,5 euro par m2 par mois. Soit 75 euros par mois pour un bien de 50m2.
Si acheter en passant par le bail réel solidaire comporte donc de vrais avantages, notamment en termes de prix, cela s'accompagne aussi de contraintes, notamment à la revente. « Afin que ce logement continue à être accessible et à profiter aux ménages éligibles à ce dispositif, son prix de vente devra être limité au prix auquel vous l'avez acheté », rappelle Action Logement.
« On ne peut pas faire passer le prix de 120 000 à 180 000 euros par exemple, complète Sarah. Le but n'est pas de faire une plus-value. Le prix de revente ne peut pas dépasser le prix d'achat, indexé sur l'Indice de référence des loyers (IRL). » De plus, le bien devra être revendu à des acheteurs éligibles au bail réel solidaire. Enfin, mettre un bien acquis grâce à un bail réel solidaire (BRS) en location peut s'avérer compliqué, et même interdit dans certains cas.
