Vous envisagez d'acquérir votre résidence principale ? Avant même de commencer les visites, il est nécessaire que vous évaluiez votre budget immobilier. Apport personnel, capacité d'emprunt... Comment calculer ce budget ?
Déterminer son apport personnel
« Quel est votre apport ? » : c'est l'une des questions que votre conseiller bancaire vous posera inévitablement en rendez-vous si vous le sollicitez pour un crédit immobilier. La réponse la plus évidente est le montant de votre épargne liquide, celle que vous pouvez mobiliser rapidement. Ce sont notamment les montants que vous laissez dormir sur votre compte courant ou que vous avez pu placer sur des livrets réglementés, des livrets bancaires ou d'autres comptes d'épargne.
Si vous avez la chance de disposer de placements de moyen ou long terme, vous pouvez aussi les utiliser, sous conditions :
Plan d'épargne logement. C'était historiquement le placement idéal pour préparer un achat immobilier. Le PEL donne ainsi droit à un prêt épargne-logement, mais son taux n'est pas compétitif en période de taux bas. Le PEL permet également de bénéficier, sous certaines conditions et s'il a été ouvert avant 2018, d'une prime d'Etat d'un montant maximum de 1 525 euros. Vous pouvez toutefois casser votre PEL pour récupérer l'épargne que vous avez constituée, ou au contraire le conserver si vous disposez d'un PEL un peu ancien avec une bonne rémunération.
Epargne salariale. Moins d'hésitation en ce qui concerne l'épargne salariale. L'acquisition d'une résidence principale est une cause de déblocage anticipé « exceptionnel » de l'épargne salariale (qu'elle ait été versée sur un PEE, un PERCO, ou un Plan d'épargne retraite). En théorie, ce déblocage doit être effectué dans les 6 mois qui suivent la signature de l'acte authentique mais la plupart des teneurs de compte permettent d'obtenir le versement des sommes dès le compromis de vente ou la signature du contrat de réservation.
Assurance vie. Vous pouvez également ajouter dans votre apport les sommes placées sur des contrats d'assurance vie. Selon la date des versements et l'ancienneté du contrat, il peut cependant y avoir un impact fiscal plus ou moins important.
Faut-il mettre toute son épargne dans l'apport ?
Il est déconseillé d'intégrer toute votre épargne dans un apport. Il est préférable de garder le reste comme matelas financier qui sera rapidement mobilisable en cas de dépenses imprévues, comme le remplacement de l'électro-ménager, la réalisation de travaux d'aménagement immobilier ou tout autre impondérable. Au-delà de cette part à conserver, il peut être judicieux de garder les produits dont le taux de rémunération est supérieur au TAEG du crédit.
Pour un premier achat immobilier, un niveau d'apport de 10% à 15% de l'opération, servant à couvrir les frais associés au crédit (appelés communément « frais de notaire »), est souvent considéré comme suffisant par votre banquier. Néanmoins, la remontée rapide des taux de crédit immobilier entre 2021 et 2023 a légèrement modifié la donne. Si un apport de 10% peut toujours être suffisant pour obtenir son crédit, un apport plus important, jusqu'à 30% de l'opération, peut permettre d'obtenir un taux de crédit préférentiel.
Si vous n'avez pas beaucoup d'épargne, vous pouvez envisager de demander à un proche de réaliser un prêt familial. Selon votre statut professionnel, certaines banques peuvent aussi octroyer des prêts spécifiques ou il est possible d'obtenir un prêt « Action logement ».
Combien garder comme épargne de précaution
Vous pouvez également vous renseigner sur les différentes aides possibles, comme celles de l'ANAH. Mais il faut rester prudent et ne pas faire dépendre votre projet de ce type de financement. Les conditions d'attribution peuvent évoluer ou la structure peut ne plus avoir de budget...
Tout savoir sur l'apport personnel
Déterminer le montant que vous pouvez emprunter
Pour calculer le montant qu'il vous sera possible d'emprunter, il faut déterminer tout d'abord votre capacité de remboursement mensuel, puis la durée de remboursement maximale.
La capacité de remboursement mensuel
Votre capacité mensuelle de remboursement de crédit dépend évidemment de votre niveau de revenu. La règle utilisée par les banquiers est de faire en sorte que l'ensemble de vos remboursements de crédit (en cours ou à venir) ne dépasse pas 35% de vos revenus nets avant impôts. Longtemps, le taux d'endettement n'était qu'une règle tacite, un usage de la profession, les banquiers réclamant de respecter 33% de taux d'endettement. Depuis le 1er janvier 2022, la limite des 35% d'endettement est une règle juridiquement contraignante pour les banques : si elles acceptent trop de dossiers dépassant ce taux d'endettement de 35%, elles peuvent être sanctionnées par les pouvoirs publics.
Cette capacité mensuelle constitue la mensualité maximale que vous devez cibler. Si celle-ci est d'un niveau semblable ou inférieur à votre loyer actuel, c'est plutôt de bon augure. Mais à l'inverse, si la mensualité cible est bien plus élevée que votre loyer, vérifiez si vous êtes en capacité de rembourser ce montant. En pratique, examinez votre budget de ces derniers mois à l'aide de vos relevés de compte et regardez si vous avez réussi à épargner chaque mois la différence entre cette mensualité cible et votre loyer. Si vous n'avez pas réussi, il est peut-être plus prudent de retenir une mensualité inférieure pour ne pas vous retrouver en difficulté ultérieurement.
Enfin, être propriétaire engendre nécessairement des frais supplémentaires comme la taxe foncière ou les charges de copropriété. Ces montants vous seront indiqués lors des visites et il faut en tenir compte dans votre budget. De même, si vous vous éloignez de votre lieu de travail, tenez compte d'éventuels coûts de transport supplémentaires. Ne sous-estimez pas non plus les travaux qu'il est souvent nécessaire de financer dans les premiers mois suivant l'achat d'un bien.
La durée d'emprunt
La plupart des crédits immobiliers sont proposés sur une durée de 7 à 25 ans. De manière générale, mieux vaut toujours limiter la durée pour obtenir les taux d'intérêt les plus bas et ainsi diminuer le coût du crédit. Essayez également d'anticiper les baisses prévisibles de revenus comme un départ à la retraite ou l'entrée à l'université d'un ou plusieurs enfants.
Une durée d'emprunt de plus en plus longue
L'Observatoire Crédit Logement CSA note qu'avec la remontée des taux de crédit, les emprunteurs sont obligés d'allonger la durée de leur crédit. En octobre 2023, la durée moyenne des crédits octroyés s'établit ainsi à 253 mois (soit 21,1 ans). En comparaison, la durée moyenne était de 231 mois (soit 19,3 ans) au premier trimestre 2021.
Le montant empruntable
En fonction de ces deux éléments (mensualité et durée cibles), vous obtiendrez le montant du crédit que vous pouvez financer. Il ne s'agit pas de multiplier le remboursement mensuel par le nombre de mois, c'est un peu plus compliqué que ça. Pour obtenir le montant empruntable, vous devrez utiliser une calculatrice de crédit :
Accéder à la calculatrice de capacité d'emprunt
Une fois le bien immobilier trouvé, votre banquier pourra affiner votre capacité de financement. Il pourra par ailleurs y ajouter des prêts réglementés comme le prêt à taux zéro, auxquels vous pourriez éventuellement prétendre.
Calculez votre capacité d'emprunt immobilier*
"Bon taux" sur 20 ans relevé sur MeilleurTaux.com
* Selon les normes HCSF en vigueur, votre mensualité ne peut dépasser 35% de vos revenus.
Cette simulation ne prend pas en compte le coût de l'assurance emprunteur.
Le budget global de l'opération
L'enveloppe que vous pourrez consacrer à votre acquisition immobilière correspond à votre apport personnel augmenté du montant finançable par emprunt. Avec ce budget global, vous pourrez vous lancer plus sereinement dans la recherche de votre bien immobilier et ainsi éviter toute déconvenue après la signature d'un compromis. A noter que certaines agences immobilières, avant de vous présenter des biens, vous demanderont les détails du financement envisagé, voire une étude de pré-financement de votre banquier.
N'oubliez pas non plus de prévoir dans cette enveloppe les frais de garantie de votre prêt ainsi que les frais de dossier qui seront prélevés lors du déblocage du crédit. De même, il faut tenir compte des frais de notaire et frais d'agence qui s'ajouteront au « prix net vendeur ». Enfin, tenez compte des éventuels travaux. Gardez également de l'épargne disponible pour faire face aux imprévus, comme des pannes ou autres dépenses que vous n'auriez pas anticipées.
Quel taux pour votre projet immobilier ?
Vous souhaitez mettre en concurrence les différentes banques pour savoir laquelle vous propose le meilleur taux mais n’avez pas beaucoup de temps à y consacrer ? Notre partenaire Meilleurtaux.com, courtier en immobilier, négocie à votre place les meilleures conditions d’emprunt auprès d'une centaine d'établissements.
Carole-Anne CORNET
Diplômée d’un Master de droit privé général, Carole-Anne se charge de la veille juridique, assure la mise à jour du site, assiste les journalistes... Lire la suite
© MoneyVox 2018-2024 / Droits réservés
