Si les biens les plus mal classés au diagnostic de performance énergétique (DPE) se vendent aujourd'hui moins cher, dans certaines régions, que les biens mieux classés, mieux vaut bien réfléchir à son projet avant de se lancer dans l'achat d'une passoire énergétique.

Les passoires thermiques, nouvel Eldorado des acheteurs ? Une chose est sûre, « d'après une récente étude des notaires de France, la proportion de passoires énergétiques dans les biens à vendre est plus importante qu'avant, dévoile Henry Buzy-Cazaux, membre du Conseil national de l'habitat et spécialiste de l'immobilier. Cela s'explique par le fait que la nouvelle version du diagnostic de performance énergétique [mise en place en juillet 2021, NDLR] est plus exigeante, mais également à cause des restrictions de location qui se rapprochent. » En effet, les habitations les moins bien notées sont sous le coup d'une interdiction de mise en location à partir de janvier 2025. La loi Climat et Résilience prévoit ainsi l'interdiction à la location dès le 1er janvier 2025 des logements classés « G » et en 2028 de ceux classés « F ».

Des baisses de prix jusqu'à 22% sur les maisons mal-classées

Forcément, ces interdictions amènent une hausse des mises en vente qui s'accompagne d'une décote sur ce type de biens. Un phénomène pas si neuf : selon les notaires, en 2022, un appartement classé F ou G se vendait par exemple 11% moins cher qu'un logement classé D dans les Hauts-de-France et dans le Grand Est. Et selon le même rapport, ce phénomène est encore plus important sur les maisons : ainsi, à biens comparables, ceux présentant une note F ou G se sont vendus 22% moins cher en Nouvelle-Aquitaine, 21% dans le Grand Est, 19% dans les Hauts-de-France ou encore 16% moins cher dans les Pays de la Loire et en Bretagne, par rapport à un bien classé D.

« Si vous pouvez acheter un bien avec une valeur décotée, puis faire des travaux en profitant de ce statut, alors c'est intéressant »

Faut-il alors se lancer dans l'achat d'une passoire énergétique ? Tout dépend de l'opportunité sur le prix du bien, mais surtout de sa capacité à effectuer les travaux pour remettre le bien aux normes. « Quand on est propriétaire bailleur, on est obligé de faire les travaux avant de louer le bien, pose Henry Buzy-Cazaux. Si l'acheteur a les moyens de les faire, soit immédiatement après soit dans un délai assez court, il aura une fiscalité favorable, notamment avec le doublement du déficit foncier. Si vous pouvez acheter un bien avec une valeur décotée, puis faire des travaux en profitant de ce statut, alors c'est intéressant. »

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Certains primo-accédants se tournent également vers ce type de bien pour réaliser leur premier projet achat immobilier et accéder à la propriété. Le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) a d'ailleurs validé début décembre une mesure permettant d'emprunter sur 27 ans pour les achats avec d'important travaux. « Dès lors que les travaux de rénovation constituent plus de 10% du montant de l'opération totale du crédit, la maturité maximale prévue par la norme HCSF, qui est aujourd'hui de 25 ans, pourrait monter à 27 ans », a ainsi fait savoir l'instance.

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Si acheter un logement mal classé au DPE peut donc être une solution pour se lancer, il faut cependant là-encore bien réfléchir à des travaux futurs. « Si vous êtes un propriétaire occupant, vous n'avez pas d'obligation à réaliser les travaux, rappelle Henry Buzy-Cazaux. Néanmoins, vous risquez dans les 2 ou 3 ans de subir la pression des copropriétaires investisseurs qui vont pousser pour faire des travaux dans l'immeuble. »