Si le prêt relais est un bon moyen de se lancer dans un nouveau projet immobilier avant d'avoir vendu son bien précédent, il peut parfois causer des difficultés. Aujourd'hui, une lectrice se demande comment faire, alors que son prêt relais arrive à échéance.

Question de Cunégonde, posée le 26 décembre 2023

« Bonjour, J'ai un prêt relais qui se termine le 09/02/2024. Or, je n'ai pas vendu mon appartement, tout en ayant déjà acheté ma nouvelle maison avec le prêt relais. Que vais-je devenir ? La banque me dit que je ne peux pas prolonger le prêt relais et que je dois repartir sur un prêt classique. Est-ce normal ? »

Bonjour Cunégonde,

Comme de nombreux propriétaires, vous avez décidé de contracter un prêt relais. Pour rappel, ce type de crédit permet à un emprunteur d'acheter un bien avant d'avoir vendu le précédent. La banque va accepter de prêter une somme (entre 50% et 80% de la valeur estimée du bien, moins le capital restant dû sur le prêt, NDLR) que l'emprunteur remboursera une fois la vente du premier bien effectuée. Souvent contracté pour une durée maximale de deux ans, le prêt relais permet ainsi de ne rembourser que les intérêts du prêt pendant cette période, le capital n'étant dû qu'à la vente du premier bien.

Crédit immobilier : attention aux pièges du prêt relais

Il s'agit donc, d'une certaine manière, d'une avance faite par la banque sur la vente de votre premier bien. Mais que se passe-t-il si, comme dans votre cas, le bien n'est pas vendu avant le terme du prêt relais ? Tout d'abord, la banque peut accepter de proroger le prêt relais d'une année supplémentaire. Mais elle n'est pas obligée d'accepter, ce qui semble être le cas pour votre dossier.

Essayer de trouver une solution avec sa banque

La banque peut en effet vous demander de convertir le prêt relais en crédit immobilier classique. Une fois le bien immobilier vendu, vous pourrez toujours solder ce crédit. Mais encore faut-il que votre taux d'endettement (limité dans la plupart des cas à 35% par la réglementation), le permette. Enfin, dans le pire des cas, la banque peut procéder à une saisie immobilière sur le bien financé par le prêt relais ou sur le bien en attente d'être vendu.

Cunégonde, la première chose à faire reste pour l'instant de prendre contact avec votre conseiller bancaire afin de trouver une solution. « Il faut ouvrir le dialogue avec la banque, confirme Maël Bernier, porte-parole du courtier Meilleurtaux. La banque n'a aucun intérêt à saisir le bien, car rien ne dit qu'elle parviendra mieux à le vendre ».

Une chose à faire ensuite, si ce n'est déjà fait, est de faire réétudier le bien. En effet, le marché de l'immobilier est différent aujourd'hui d'il y a deux ans. Si les prix ont baissé dans votre secteur sur les deux dernières années, il est ainsi possible que le prix de vente soit aujourd'hui un peu surévalué. Une solution serait alors de baisser le prix afin de parvenir à vendre votre bien.

Autre piste à explorer : la mise en location du bien, afin que les loyers couvrent une partie de la mensualité à régler à la banque en cas de nouveau prêt. Mais cette alternative demande également réflexion. Vous pouvez bien sûr vendre votre bien avec un locataire en place. Mais pour vendre vide alors que vous avez déjà un locataire, des règles s'appliquent. En effet, un propriétaire ne peut pas casser un bail en cours pour vendre. En revanche, il a l'obligation de donner à son locataire un préavis de départ 6 mois avant l'échéance du bail pour une location vide, et 3 mois avant la fin du bail pour une location meublée.