Pour se prémunir des impayés de loyers, les propriétaires peuvent se protéger en payant une assurance. Mais attention aux spécificités de la garantie loyers impayés (LGI)

Le pourcentage de loyers impayés est chaque année d'environ 1,5% pour l'ensemble du parc locatif. Fin novembre, l'Observatoire national des impayés locatifs a fait savoir qu'il n'avait constaté aucune hausse significative des impayés, « même s'il faut rester vigilant dans le contexte inflationniste que connaît la France actuellement ».

Pour se protéger des incidents de paiement, il existe la garantie publique gratuite Visale dont le succès est grandissant. Mais ce dispositif n'est pas daptée à tous les contrats puisqu'elle est réservée notamment aux 18-30 ans et pour un montant du loyer ne doit pas dépasser un certain plafond.

« Je ne chipote pas pour 25 à 30 euros »

Pour les autres dossiers, les propriétaires peuvent aussi se tourner vers la garantie des loyers impayés (GLI), un produit d'assurance qui a surtout les faveurs des bailleurs dont le logement est en gestion locative confiée à un professionnel immobilier.

C'est le cas par exemple de Philou75. « Je ne chipote pas pour 25 à 30 euros, je paye une assurance et en plus elle ne me coûte pas cela puisque je déduis ce montant de mes revenus locatifs... Je paye aussi les agences pour gérer mon bien, je ne m'occupe de quasiment rien et je m'en porte très bien », explique-t-il sur le forum de MoneyVox.

Les propriétaires qui gèrent eux-mêmes leurs logements locatifs sont plus réticents à souscrire cette assurance pour plusieurs raisons. En effet, le droit locatif interdit au propriétaire des lieux de recourir à un cumul de garanties : il ne peut pas tout à la fois demander la garantie d'une caution et souscrire une assurance loyers impayés.

C'est l'un ou l'autre. Selon l'article 22-1 de la loi 89-462 sur les rapports locatifs « Le cautionnement ne peut pas être demandé, à peine de nullité, par un bailleur qui a souscrit une assurance, ou toute autre forme de garantie, garantissant les obligations locatives du locataire, sauf en cas de logement loué à un étudiant ou un apprenti ». Le dépôt de garantie est revanche autorisé, au sens de la loi, il n'est pas juridiquement une garantie.

Attention aux exclusions

L'arbitrage fait par les bailleurs penche nettement en faveur de la caution familiale, amicale ou d'un organisme dont l'immense avantage est la gratuité alors que l'assurance loyers impayés est payante. Comme tout contrat d'assurance, une assurance loyers impayés comporte des exclusions, des franchises, des limites de garantie... Il est donc impératif de lire soigneusement toutes les clauses du contrat d'assurance loyers impayés.

Autre difficulté de taille, tous les assureurs ne vérifient pas en amont que le locataire sélectionné par le bailleur entre dans leurs critères de solvabilité : la vérification est effectuée a posteriori au moment où l'impayé survient. La prise en charge est alors refusée, et le bailleur découvre que son locataire ne remplissait pas les critères de l'assureur.

Or, avant la souscription de l'assurance loyers impayés, le bailleur n'est pas ou très rarement informé de ces critères, une situation d'autant plus préjudiciable que chaque assureur impose les siens : celui-ci exige par exemple, que le locataire justifie d'un revenu égal ou supérieur à trois fois le montant du loyer annuel. Un autre qu'il bénéficie d'un CDI ayant plusieurs années d'ancienneté...

De même si le locataire a enjolivé sa situation à votre insu, l'assureur refusera la prise en charge. Souscrire une assurance loyers impayés alors que le locataire est déjà en place n'est d'ailleurs pas toujours une bonne idée : l'assureur pourra éplucher le contrat de bail que vous aviez signé avec le locataire, et s'il y découvre une clause mal rédigée, ou au contraire une clause manquante, refuser sa garantie.

Un coût et une éventuelle déduction à bien anticiper

Le coût de l'assurance loyers impayés se situe entre 2,50% et 5% du montant annuel des loyers charges comprises. Les assureurs argumentent que le coût de cette assurance est déductible des revenus fonciers imposables du propriétaire des lieux. Un propos en partie inexact : les primes d'assurance loyers impayés ne sont déductibles que si le bailleur est soumis au régime réel d'imposition des revenus fonciers.

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La déduction n'est pas possible pour le bailleur dont les loyers relèvent du régime micro-foncier. Il n'est bien évidemment pas question de répercuter l'assurance loyers impayés sur le locataire : la loi l'interdit.

En cas d'impayé de loyer et selon le contrat souscrit, l'assurance loyers impayés peut couvrir entre douze et trente mois de loyer avec un plafond compris entre 2 000 et 3 500 euros par mois.

Le piège des délais de carence

Attention au délai de carence qui peut être double. Ainsi, le contrat peut prévoir que si le sinistre, l'impayé de loyer donc, survient dans un délai de deux à douze suivant la souscription du contrat, l'assurance n'indemnise pas.

Même si le sinistre survient longtemps après la souscription du contrat, il peut y avoir un second délai de carence qui s'applique un peu comme une franchises : les premiers mois suivants la survenance des impayés ne sont pas pris en charge. Vérifiez soigneusement cette question des délais de carence.

L'assurance loyers impayés peut aussi mettre à votre charge des actions à réaliser dans des délais précis : par exemple, une relance au plus tard dans les huit jours suivant le premier impayé, une mise en demeure après tel délai, puis un commandement de payer par huissier de justice...

A noter aussi que l'assurance loyer impayé peut être assortie d'une garantie protection juridique prenant en charge les frais de contentieux et de procédure à hauteur d'un certain montant, autour de 5 000 euros maximum.

Avant de choisir une garantie loyers impayés, mieux vaut donc bien comparer les offres disponibles sur le marché.

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